Vergi ve İmar Kanunu Kapsamında Değerleme

Şirketimiz kurucu ortağı Prof. Dr. Ahmet Açlar’ın bilgi birikimi, binlerce hektar uygulama yapmış ve kontrol etmiş şirket ortakları Harita Yüksek Mühendisleri ile ilgili tüm branşlardan ekip arkadaşlarımızla “Değer Odaklı İmar Uygulaması” konusunda bilgi birikimine sahip, deneyimli ve çözümün en doğru adresiyiz.

İmar Kanunu kapsamında resen yapılan düzenlemelerde mülkiyet yapısı, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında (yol, meydan, park, yeşil saha, otopark, cami karakol vb. umumi hizmet alanları için “Düzenleme Ortaklık Payı” kesilir. Bu kesinti; düzenleme sonunda oluşacak değer artışı karşılığı olarak, her parselden eşit oranda ve resen alınmaktadır. Kesinti payları, parsellerin yüzölçümü üzerinden yapılmaktadır.

Düzenlemeye giren parsellerden yapılan eşit orantılı kesintilerinin, dağıtım parsellerinde, eşit orantılı değer artışlarını sağlamadığı da bir gerçektir. Bu yöntemde gerek kadastro ve gerekse imar parsellerinin düzenleme sırasında değerleri saptanmadığından, düzenleme ile elde edilen değer artışı bilinememekte ve kamuya döndürülecek değer artışının hesaplanması olanağı bulunamamaktadır.
Bu kapsamda değer odaklı uygulama ilkesi; parsellerinin düzenlemeye girmeden önceki değeri ile düzenlemeye girdikten sonra ki tahsis edilen imar parseli alanı değerine eşit olması esasına dayanır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığımız çalışmaları ile Danıştay kararları kapsamında resen yapılan İmar Uygulamalarında ortaya çıkabilen itirazların önüne geçmek için yeni bir uygulama modelin geliştirilmesi konusunda kanuni düzenlemeler için çalışılmakta ve pilot uygulamalar yapılmaktadır.

ARAZİ ARSA DÜZENLEMESİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE DEĞER ODAKLI UYGULAMA

Bir taşınmazın, taşınmaza bağlı hakların, sorumlulukların ve kısıtlılıkların ya da bir taşınmaz projesinin değerleme günündeki tanımlı değerinin, bağımsız, yansız ve nesnel ölçülere dayanarak kestirimine taşınmaz değerlemesi biçilen değer ise bu taşınmaza uzman tarafından değerleme ilke ve yöntemleri uyarlanarak bulunan para karşılığı olup kuramsal bir incelemenin sayısal sonucudur.(Açlar ve Çağdaş 2008)
Taşınmaz mal arsa veya arazi ise bu taşınmazların değer kestiriminde yalnızca emsal karşılaştırma, gelir getirici ürün özelliği varsa gelir ve puanlama yöntemleri kullanılabilir. (Değer haritaları) Üzerinde yapı bulunması durumunda ise yapının değer kestirimi gelir veya maliyet yöntemlerinden biri kullanılarak kestirilebilir.
Emsal karşılaştırma yöntemi; genel olarak aynı bölge içerisinde eş değer nitelikli taşınmazların sürüm değerlerinden yararlanılarak sürüm değeri bilinmeyen taşınmazların değerinin kestirimidir.

Taşınmaz niteliklerine uygun faktörlerin belirlenmesi, bu faktörlerin ağırlıklandırılması ve ağırlıklı puanına esas taşınmaz nominal değerlerinin belirlenerek değer kestirimi yapılması uygulamasına da puanlama yöntemi denilmektedir.

Değere etkiyen etmenlerin başında, taşınmazların kullanım biçimi, topoğrafya, parsel şekli, ulaşım, zeminin jeolojik yapısı, altyapı hizmetlerinden faydalanma durumu, eğitim, sağlık, kültür, ticaret merkezlerine yakınlık ya da uzaklık, gürültü etkisi ve manzara gelir. Kırsal alanda ise ana etmenler toprağın kimyasal yapısı, ürün çeşitliği-geliri, verimliliği, pazara uzaklığı ve altyapı tesislerinden yararlanma olanaklarıdır.

VERGİ BAZLI DEĞERLEME

  1. TKGM bünyesinde yapılan tüm işlemlerde işlemin rayiç değerin değerleme şirketleri, değerleme uzmanları ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğince belirlenmesi ve vergi oranının da ciddi bir düşüş yapılması hususu Maliye Bakanımız Sayın Naci Ağbal’ın Anadolu Ajansına vermiş olduğu demeçler ile gündemdedir.
  2. TDUB tarafından ülkemizde yapılan tüm değerleme raporlarını kayıt sisteminin faaliyete geçmesi ile bu kurum tarafından düzenlenecek arşive dayalı bir değer aralığı raporu ile güvence altına alınabilecek rayiç bedel tespiti hususunda ilgili kurum ve kuruluşlar ile mevzuat düzenlemeleri hususunda çalışmalar devam etmektedir.
  3. Ülkemizin Orta Vadeli Planının en önemli unsurlarından biri olan gayrimenkulün ve üzerindeki hak ve mükellefiyetlerin şeffaf ve gerçeğe en yakın şekilde değerlendirilmesi ülkemizde tüm alanlarda vergi adaletine katkı sağlayacak bir unsurdur.
  4. Emlak Vergisinde ki sokak bazlı değerleme, idari bölümlendirmenin yoğun olduğu alanlarda ve aynı parsel içinde bile toplumun adalet duygusunu zedeleyen ve adaletsiz olduğu her rayiç bedeli tespit zamanında gündeme gelen konudur.
  5. Adli sistemde davalarda, ülkemizin altyapı çalışmalarında süreci aksatan kamulaştırmalarda ki en çok uyuşmazlığın yaşandığı gayrimenkul ve buna bağlı diğer hakların değeri konusunda ki ihtilaflar ortadan kalkabilecektir.
  6. Şirketimiz emlak rayiç bedel tespiti, şerefiyelendirme ve değer haritası oluşturma konusunda akademik ve deneyimli bir ekibe sahiptir.
  7. Türk Ticaret Kanunu gereğince şirketlerin aktifinde yer alan gayrimenkullerin UFRS kapsamında yeniden değerlemesi yapılarak bilançolarda gösterilebilmekte ancak kayıtlarda düzeltme yapılamamaktadır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu,213 sayılı Vergi Usul Kanunu,492 sayılı Harçlar Kanunu, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu,3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu,5520 sayılı Kurular Vergisi Kanunu,287 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği,73 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği,25.03.2011 tarih ve 76 No.lu Gelir Vergisi Sirküleri ve ilgili vergi düzenlemeleri kapsamında değişiklikler yapılması gerektiği düşünülmektedir.