Gayrimenkul Değerleme Şirketi; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslar arası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Sermaye Piyasası Kanunu’nda ekspertiz kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketidir.
Değerleme Uzmanı; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak, gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren harita mühendisliği, inşaat mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari dört yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az üç yıl tecrübesi olan ve Sermaye Piyasası Kurulunun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kisilerdir.
Sorumlu Değerleme Uzmanı; şirket sermayesinde %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az beş yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek basına imzalamaya yetkili olan değerlemek uzmanıdır.
Değerleme Uzmanının Sahip Olması Gereken Etik Kurallar Nelerdir ?
Uzman, Değerleme Uzmanlığı mesleğine ve topluma zarar verecek uygulamalardan kaçınmalıdır.
Bağımsız ve tarafsızlık; Tarafsızlık ilkesinden sapmamak, ayırım gözetmemek, ön yargı beslememek, kendi çıkarlarını gözetmemelidir.
Gizlilik ve sır saklama; Çalışmalarla ilgili gizlilik esasına uymalıdır.
Dürüstlük; Hizmetin son kullanıcılar ve çalışmalarda yardımcı olan kişi ve kurumlara karşı ilişkilerinde dürüstlük ilkesine bağlı kalmalıdır.
Çıkar çatışması; Uzman görevini yerine getirirken çıkar çatışmalarına sebebiyet vermemelidir.
Standartlara bağlılık; Uluslararası değerleme standartları çerçevesinde hizmet kalitesi sunmalıdır.
Yetkinlik; Uzman hizmetleri yerine getirebilecek yeterli bilgi birikimine , yeterlilik ve deneyime sahip olmalıdır. Uzman yeterliliğine uygun işler kabul etmeli, yeterlilikleri konusunda yanıltıcı olmamalıdır.
Değerlemede Kullanılan Yöntemler Nelerdir?
Ülkemizde uygulanan üç farklı değerleme methodu bulunmaktadır. Bunlar; “Emsal Karşılaştırma- Piyasa Değeri Yaklaşımı”, “Nakit Akışı (Gelir Kapitalizasyonu) Yaklaşımı” ve “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” yöntemleridir.
DEĞER TANIMLARI
Adil Piyasa Değeri
Bir gayrimenkulün istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında eldeğiştirmesi halinde; her iki tarafın da değerleme raporunun geçerli olduğu makul bir zaman aralığında, tarafların gayrimenkul ile ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşuluyla belirlenen en olası peşin nakit el değiştirme değeridir.
Bu tür değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Düzenli Likitidasyon Değeri
Satışı sözkonusu olan malın satışının, bu malı belirli bir süre zarfında (3-6 ay) satması gerektiğini bilen profesyonel bir satıcı tarafından duyurulacağı ve satışın yönetileceği durumlarda oluşacağı düşünülen nakit peşin satış değerine düzenli likidite değeri denir. Düzenli likiditasyonda varlıkların herbiri için limitli bir süre içinde en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır.
Zorunlu Likiditasyon Değeri
Zorunlu satış koşulları ve o günün ekonomik trendleri gözönünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değeridir. Bunlara ek olarak; rekabetçi tekliflerin oluşması için, yeterli ve uygun potansiyele sahip alıcıların belirlenmesi gerekir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar.(1-3 Ay)
Kullanım Değeri
Bir mülkü kullanıldığı şekilde ele alan ve alternatif kullanımları dikkate almayan değerdir.
Faal İşletme Değeri
Kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmış değeri.
Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.
Tavan değeri; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.
Kayıtlı değer; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, vergilendirmede kayıtlı olan değeridir.
Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kardır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.
Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değerin günündeki (o tarihte
geçerli Şehircilik ve Çevre Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.
İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.
Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamuca ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan ve ulaşılması imkansız olan teorik bir kavramdır.
Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün pesin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır (Açlar ve Çagdas, 2002).
Vergi Değeri; Bir mülkün vergi kayıtlarındaki değeri. Bizdeki karşılığı emlak vergi değeri.
DİĞER TANIMLAR
Malik; gayrimenkuller üzerinde iyelik hakkına sahip olan ve tapu kütüğüne tescil edilmiş kişilerdir.
Zilliyet; Medeni Yasa uyarınca bir şey üzerinde fiili hakimiyeti olan kimse onun zilyedidir. Bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimsedir. Kendisinin olup olmamasına bakılmaksızın malı kullanan kişidir.
Tasarruf sahibi; bir mal ya da hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kişidir. Bu kişi çoğu zaman sahip ya da zilyet durumundadır.
İrtifak hakkı sahibi; irtifak hakkı bir gayrimenkul üzerinde diğer gayrimenkul ya da kişi yararına kurulan ayni bir haktır. Tapuya tescil ile geçerlilik kazanır.
İntifa hakkı sahibi; intifa hakkı bir kişiye başkasına ait bir gayrimenkul üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkı veren kişisel bir irtifak hakkıdır. Tapuya tescili gerekir.
Kiracı; bir şeyi kullanmak üzere tutan kimsedir. Gayrimenkul sayılan mal ve haklar sahipleri tarafından ya da kiracıları tarafından kiraya verilebilir.
Stopaj; işyeri olarak kullanılan gayrimenkullerin kiralanmasında, kiracı tarafından brüt kira üzerinden kesinti yapılarak ödenecek vergidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul Değerleme Şirketi; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslar arası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Sermaye Piyasası Kanunu’nda ekspertiz kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketidir.
Değerleme Uzmanı; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak, gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren harita mühendisliği, inşaat mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari dört yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az üç yıl tecrübesi olan ve Sermaye Piyasası Kurulunun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kisilerdir.
Sorumlu Değerleme Uzmanı; şirket sermayesinde %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az beş yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek basına imzalamaya yetkili olan değerlemek uzmanıdır.
Değerleme Uzmanının Sahip Olması Gereken Etik Kurallar Nelerdir ?
Uzman, Değerleme Uzmanlığı mesleğine ve topluma zarar verecek uygulamalardan kaçınmalıdır.
Bağımsız ve tarafsızlık; Tarafsızlık ilkesinden sapmamak, ayırım gözetmemek, ön yargı beslememek, kendi çıkarlarını gözetmemelidir.
Gizlilik ve sır saklama; Çalışmalarla ilgili gizlilik esasına uymalıdır.
Dürüstlük; Hizmetin son kullanıcılar ve çalışmalarda yardımcı olan kişi ve kurumlara karşı ilişkilerinde dürüstlük ilkesine bağlı kalmalıdır.
Çıkar çatışması; Uzman görevini yerine getirirken çıkar çatışmalarına sebebiyet vermemelidir.
Standartlara bağlılık; Uluslararası değerleme standartları çerçevesinde hizmet kalitesi sunmalıdır.
Yetkinlik; Uzman hizmetleri yerine getirebilecek yeterli bilgi birikimine , yeterlilik ve deneyime sahip olmalıdır. Uzman yeterliliğine uygun işler kabul etmeli, yeterlilikleri konusunda yanıltıcı olmamalıdır.
Değerlemede Kullanılan Yöntemler Nelerdir?
Ülkemizde uygulanan üç farklı değerleme methodu bulunmaktadır. Bunlar; “Emsal Karşılaştırma- Piyasa Değeri Yaklaşımı”, “Nakit Akışı (Gelir Kapitalizasyonu) Yaklaşımı” ve “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” yöntemleridir.
DEĞER TANIMLARI
Adil Piyasa Değeri
Bir gayrimenkulün istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında eldeğiştirmesi halinde; her iki tarafın da değerleme raporunun geçerli olduğu makul bir zaman aralığında, tarafların gayrimenkul ile ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşuluyla belirlenen en olası peşin nakit el değiştirme değeridir.
Bu tür değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Düzenli Likitidasyon Değeri
Satışı sözkonusu olan malın satışının, bu malı belirli bir süre zarfında (3-6 ay) satması gerektiğini bilen profesyonel bir satıcı tarafından duyurulacağı ve satışın yönetileceği durumlarda oluşacağı düşünülen nakit peşin satış değerine düzenli likidite değeri denir. Düzenli likiditasyonda varlıkların herbiri için limitli bir süre içinde en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır.
Zorunlu Likiditasyon Değeri
Zorunlu satış koşulları ve o günün ekonomik trendleri gözönünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değeridir. Bunlara ek olarak; rekabetçi tekliflerin oluşması için, yeterli ve uygun potansiyele sahip alıcıların belirlenmesi gerekir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar.(1-3 Ay)
Kullanım Değeri
Bir mülkü kullanıldığı şekilde ele alan ve alternatif kullanımları dikkate almayan değerdir.
Faal İşletme Değeri
Kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmış değeri.
Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.
Tavan değeri; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.
Kayıtlı değer; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, vergilendirmede kayıtlı olan değeridir.
Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kardır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.
Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değerin günündeki (o tarihte
geçerli Şehircilik ve Çevre Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.
İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.
Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamuca ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan ve ulaşılması imkansız olan teorik bir kavramdır.
Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün pesin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır (Açlar ve Çagdas, 2002).
Vergi Değeri; Bir mülkün vergi kayıtlarındaki değeri. Bizdeki karşılığı emlak vergi değeri.
DİĞER TANIMLAR
Malik; gayrimenkuller üzerinde iyelik hakkına sahip olan ve tapu kütüğüne tescil edilmiş kişilerdir.
Zilliyet; Medeni Yasa uyarınca bir şey üzerinde fiili hakimiyeti olan kimse onun zilyedidir. Bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimsedir. Kendisinin olup olmamasına bakılmaksızın malı kullanan kişidir.
Tasarruf sahibi; bir mal ya da hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kişidir. Bu kişi çoğu zaman sahip ya da zilyet durumundadır.
İrtifak hakkı sahibi; irtifak hakkı bir gayrimenkul üzerinde diğer gayrimenkul ya da kişi yararına kurulan ayni bir haktır. Tapuya tescil ile geçerlilik kazanır.
İntifa hakkı sahibi; intifa hakkı bir kişiye başkasına ait bir gayrimenkul üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkı veren kişisel bir irtifak hakkıdır. Tapuya tescili gerekir.
Kiracı; bir şeyi kullanmak üzere tutan kimsedir. Gayrimenkul sayılan mal ve haklar sahipleri tarafından ya da kiracıları tarafından kiraya verilebilir.
Stopaj; işyeri olarak kullanılan gayrimenkullerin kiralanmasında, kiracı tarafından brüt kira üzerinden kesinti yapılarak ödenecek vergidir.